Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Taşınır ve taşınmaz mallarla ilgili yapılabilen bu sözleşmeler arasında konut ve çatılı işyeri sözleşmeleri ise kanunda ayrı hükümleri bulunan ve bu sebeple özellik arz eden sözleşmelerdir.

Kira sözleşmesinde bir taraf kiralanan malın kullanım ve yararlanma hakkını kiracıya devrederken, kiracı da bunun karşılığında ödeme yapmakla yükümlü hale gelir.

***scroll down for English***

Ancak özellikle konut kiralarıyla ilgili olarak T.C. Anayasası’nın barınma hakkı çerçevesinde yapılan düzenlemeler, kiralayan karşısında kiracıyı korumayı amaçlar. Bunlardan en önemlisi 1 yıllık yapılan kira sözleşmesinin taraflar açısından 1+1+10 olmak üzere 12 yıllık bir hukuki yükümlülük ortaya çıkarmasıdır. Bunun anlamı şudur: 1 yıllık yapılan konut ve çatılı işyeri sözleşmesi, kiracı tarafından usulüne uygun olarak feshedilmediği sürece 11 yenileme yılı boyunca devam edecektir. Ancak sözleşmenin bu özelliği birçok hukuki problemi de beraberinde getirmektedir. Bunun temel sebebi mutlak bir hak olan mülkiyet hakkıyla sözleşmeden kaynaklanan ve yasa ile korunan kiracının nisbi haklarının çatışmasıdır. Mülkiyet hakkının mutlakiyeti karşısında barınma hakkının korunması için getirilen kira sözleşmesine ilişkin bu kuralların hem kiracı, hem de kiralayan tarafından doğru anlaşılması ve akdin buna göre yapılması önemlidir. 

Kiracı ile kiralayan arasındaki hukuki ilişki kira sözleşmesinin imzalanmasıyla başlar ve fesih ya da yukarıda yazılı sürenin dolmasıyla sona erer. Ancak uygulamada kira ilişkisinin ispatı için mutlaka bir kira sözleşmesinin varlığı aranmaz. Kiracının düzenli olarak kirayı banka üzerinden kiralayanın hesabına  transfer ediyor olması ya da kira bedellerinin ödendiğine ilişkin makbuz alması da kira ilişkisinin varlığına ilişkin karine teşkil eder. 

Bu konu hakkında yanlış bilgileri düzeltmek için soru-cevap olarak Türk hukukunda kira sözleşmelerini hem kiracı hem de kiralayan bakımından inceleyeceğiz:

KİRA SÖZLEŞMESİ NELERİ İÇERMELİDİR? 

• Kiralanan yer bilgileri
• Kiracı ve kiralayanın kimlik ve adres bilgileri 
• Belirlenen aylık ve yıllık kira bedelleri
• Kira bedelinin hangi tarihte ya da tarih aralığında yatırılacağı 
• Depozito söz konusuysa bedeli ve hangi para birimiyle olduğu 
• Birer yıllık yenileme dönemlerinde yapılacak kira artış oranı

1 YILLIK YENİLEME DÖNEMLERİNDE YAPILACAK KİRA ARTIŞ BEDELİ SERBESTÇE BELİRLENEBİLİR Mİ? 

Türk Borçlar Kanunu’na göre bu artış oranı tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre belirlenecektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu oranın üzerinde bir değerde yapılan her türlü anlaşma geçersizdir. Burada dikkate alınması gereken yenileme ayının bir önceki ayına göre Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre hesaplanacaktır. Bu oranın üzerinde bir değer belirlenmiş olması durumunda belirlenen bu değer geçersiz olacaktır. Bu değerin altında belirlenen bedeller ise geçerlidir. 

%25 KİRA ZAMMI SINIRI HALEN GEÇERLİ Mİ? 

Enflasyonist ortamda kiracıları ev sahiplerine karşı korumak maksadıyla kira zammına ilişkin getirilen %25’lik sınır 01/07/2024 tarihi itibariyle kaldırılmıştır. Bu tarihten sonraki kira zamları yukarıda yazılı usule göre yapılacaktır. 

EV/İŞYERİ SAHİBİ OLARAK KİRA BEDELİNİN GÜNCEL EKONOMİK KOŞULLARDA ÇOK DÜŞÜK KALMASI HALİNDE BAŞVURULACAK BİR HUKUKİ ÇARE VAR MIDIR? 

Kira sözleşmeleri her iki tarafı da uzun süreli taahhüt altına sokan sözleşmeler olduğu için yasa kiralayan(ev/işyeri sahibine) kira sözleşmesinin 5. yılını doldurması halinde kira bedelini yeniden tespitini mahkemeden isteme imkanı tanımıştır. Ev/işyeri sahibi kira bedelinin güncel bedeller karşısında çok düşük kaldığını düşünüyor ise bu yola başvurabilir. Ancak kira sözleşmesiyle ilgili davalar zorunlu arabuluculuğa tabi olduğundan arabuluculuk aşamasında bu bedelin taraflarca belirlenmesi mümkündür. 

KİRALAYAN İSTEDİĞİ ZAMAN EV/İŞYERİNİN TAHLİYESİNİ TALEP EDEBİLİR Mİ? 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralayan sözleşmenin süresinin dolduğunu öne sürerek doğrudan tahliye talep edemez. Kira sözleşmesi kiralayan taraf bakımından imza tarihinden itibaren 12 yıllık bir taahhüt anlamına gelir. Kiralayan taraf ancak aşağıda yazılı gerekçelerle sözleşmenin feshi ile kiralananın tahliyesini talep edebilir: 

• Malikin kendisinin, eşinin, alt veya üst soyunun ihtiyacı sebebiyle 
• Kiralananın yeniden inşası ya da esaslı tadilat yapılması gerekliliği halinde 
• Kira ilişkisinin kiralayan bakımından kiracının kusuru sebebiyle çekilmez hale gelmesiyle 
• Kira bedellerinin ödenmemesi halinde iki haklı ihtar sebebiyle 
• Kira bedelinin ödenmemesi halinde ilamsız icra yoluyla tahliye 
• Tahliye taahhüdü sebebiyle 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? 

Tahliye taahhütnamesi ya da tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin bir taahhütür. Kira sözleşmesinin 1 yıllığına yapılsa da aslında toplamda 12 yıllık bir akit olduğundan yukarıda bahsetmiştik. Bu belge kiralananın yasal tahliye tarihinden önceki bir tarihte tahliye edilmesini sağlamak üzere yapılmakta, çoğu zaman kiralayan tarafından kiracılara dayatılmaktadır. Bu belgeye dayanarak kiralayan sıfatıyla ev sahibi icra dairesine başvurarak ilamsız icra yoluyla ev ya da işyerinin tahliyesini talep edebilir. Ancak bu itiraza açık bir işlemdir. Kiracı tahliye taahhütnamesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu iddiasıyla süresinde itiraz ederek tahliye prosedürünü durdurabilir. Bu aşamadan sonra mahkemeler nezdinde tahliye taahhüdünün geçerli olduğunu ispat etme yükümlülüğü ev/işyeri sahibindedir. 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİ OLMASI İÇİN GEREKLİ OLAN UNSURLAR NELERDİR? 

• Taahhüdün yazılı olması gerekir. Adi yazılı usul de geçerlidir ancak uygulamada noterde de yapıldığı görülmektedir. 
• Taahhüt kiracının kendisi ya da bu konuda taahhüt vermeye ehil yasal temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır. 
• Kiracının belirli bir tarihte tahliye edeceğini beyan etmiş olması gerekir. Ucu açık taahhütler geçerli değildir. 
• Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Uygulamada ev/işyeri sahipleri kira sözleşmesiyle aynı gün taahhütname imzalatması sıklıkla görülmekle birlikte genelde tahliye taahhütnamesinin imza ve tahliye tarihi boş olarak bırakılmaktadır. İmzalandıktan sonra bu boşlukların doldurulduğunun ispat yükü taahhüdü veren kiracıdadır. 

LEASE AGREEMENTS FOR RESIDENTIAL AND COMMERCIAL PROPERTIES WITH ROOFS

A lease agreement is a contract that creates obligations for both parties. While these agreements can pertain to both movable and immovable properties, lease agreements for residential and commercial properties with roofs have special provisions under the law, making them distinct.

In a lease agreement, one party transfers the right to use and benefit from the leased property to the tenant, who, in return, is obligated to make payments. However, particularly concerning residential leases, regulations under the right to housing provided by the Constitution of the Republic of Turkey are in place to protect tenants against the landlord. The most significant of these is the legal obligation that arises from a one-year lease agreement, extending it to a 12-year legal obligation (1+1+10 years). This means that a lease agreement for residential or commercial properties with roofs will continue for 11 additional renewal years unless properly terminated by the tenant. However, this characteristic of the agreement brings about many legal problems. The primary reason for this is the conflict between the absolute right of ownership and the relative rights of the tenant, which are protected by the contract and the law. It is important that both the tenant and the landlord understand these rules correctly, and that the contract is made accordingly, to ensure the protection of the right to housing against the absolutism of ownership rights.

The legal relationship between the tenant and the landlord begins with the signing of the lease agreement and ends with termination or the expiration of the period mentioned above. However, in practice, the existence of a lease agreement is not always required to prove a leasing relationship. The regular transfer of rent payments by the tenant to the landlord’s bank account or the receipt of a payment slip for the rent paid can serve as evidence of the leasing relationship.

To correct any misinformation on this topic, we will examine lease agreements under Turkish law for both the tenant and the landlord in a question-and-answer format:

WHAT SHOULD BE INCLUDED IN A LEASE AGREEMENT?

– Information about the leased property

– Identity and address details of the tenant and landlord

– Specified monthly and annual rent amounts

– The date or period within which the rent payment must be made

– If applicable, the amount of the deposit and the currency in which it is paid

– The rate of rent increase for each one-year renewal period

CAN THE RENT INCREASE RATE BE FREELY DETERMINED FOR ONE-YEAR RENEWAL PERIODS?

According to the Turkish Code of Obligations, this rate is determined based on the 12-month average of the consumer price index. Any agreement made above this rate for residential and commercial properties with roofs is invalid. The rate must be calculated based on the 12-month average of the CPI announced by the Turkish Statistical Institute for the month preceding the renewal month. Any amount determined above this rate will be considered invalid, while amounts set below this rate will be valid.

IS THE 25% RENT INCREASE LIMIT STILL IN EFFECT?

The 25% limit on rent increases, which was introduced to protect tenants from landlords in an inflationary environment, was abolished as of 01/07/2024. After this date, rent increases will be made according to the procedure outlined above.

IS THERE A LEGAL REMEDY FOR THE LANDLORD IF THE RENT BECOMES SIGNIFICANTLY LOW UNDER CURRENT ECONOMIC CONDITIONS?

Since lease agreements impose long-term commitments on both parties, the law provides the landlord (owner of the residential or commercial property) with the right to request the re-determination of the rent after the fifth year of the lease agreement. If the landlord believes that the rent has fallen significantly below current market rates, they may resort to this option. However, since disputes related to lease agreements are subject to mandatory mediation, the parties may determine the new rent amount during the mediation process.

CAN THE LANDLORD DEMAND THE EVICTION OF THE PROPERTY AT ANY TIME?

In leases for residential and commercial properties with roofs, the landlord cannot demand eviction solely on the grounds that the lease term has expired. The lease agreement constitutes a 12-year commitment for the landlord from the date of signing. The landlord can only request termination of the agreement and eviction of the property on the following grounds:

– The landlord, their spouse, or their descendants or ascendants need to use the property

– The necessity for reconstruction or major renovations of the property

– The leasing relationship has become intolerable for the landlord due to the tenant’s fault

– Non-payment of rent leading to eviction due to two valid warnings

– Eviction through summary proceedings due to non-payment of rent

– Eviction based on an eviction notice

WHAT IS AN EVICTION NOTICE?

An eviction notice is a document in which the tenant commits to vacating the leased property on a certain date. As previously mentioned, even if a lease agreement is made for one year, it effectively constitutes a 12-year contract. This document is often imposed on tenants by landlords to ensure the property is vacated before the legal eviction date. Based on this document, the landlord can request eviction through summary proceedings by applying to the enforcement office. However, this is subject to objection. The tenant can challenge the eviction notice on the grounds that it is not in accordance with the procedure or law, thereby halting the eviction process. At this stage, the burden of proving the validity of the eviction notice rests with the landlord.

WHAT ARE THE NECESSARY ELEMENTS FOR AN EVICTION NOTICE TO BE VALID?

– The notice must be in writing. An informal written document is valid, but it is common practice to have it notarized.

– The notice must be given by the tenant or their legal representative authorized to make such commitments.

– The tenant must have declared a specific date by which they will vacate the property. Open-ended notices are invalid.

– The eviction notice must have been given after the tenant took possession of the property. Although it is common for landlords to have the notice signed on the same day as the lease agreement, with the signature and eviction date often left blank, the burden of proving that these blanks were filled in after signing lies with the tenant.